Straty finansowe w ramach ubezpieczenia na czas budowy

Na placu budowy może czyhać wiele zagrożeń, których efektem mogą być poważne straty finansowe. Warto zatem zastanowić się nad sensownością wykupienia odpowiedniej polisy.

Tekst JACEK BARANOWSKI

Kontynuując temat poświęcony ubezpieczeniom na czas trwania budowy warto zwrócić uwagę szczególnie inwestorów lub zleceniodawców, którzy zwykle mają swój interes majątkowy w tym, aby proces budowlano-montażowy zakończył się w zaplanowanym terminie. Od tego zwykle zależy w działalności biznesowej możliwość wykorzystania wybudowanych obiektów budowlanych do prowadzenia działalności gospodarczej i związanych z tym planów przychodowych inwestora i wynikającego
z nich zysku.

W dwóch wcześniejszych częściach poświęconych tego rodzaju ubezpieczeniom zostały opisane dwa główne działy (sekcje) ubezpieczenia ryzyk budowlanych – ubezpieczenie:
I. od szkód materialnych (obejmujące przedmiot prac kontraktowych oraz
koszty dodatkowe, na przykład usunięcie pozostałości po szkodzie);
II. odpowiedzialności cywilnej (OC) (dotyczy OC Ubezpieczonych za szkody wyrządzone osobom trzecim).


Teraz należy zwrócić uwagę także na skutki finansowe szkód rzeczowych (objętych ubezpieczeniem ramach działu I), które mogą dotknąć inwestora – zleceniodawcę. Powyższe straty finansowe – w tym nieosiągnięty zysk – mogą być objęte w ramach działu (sekcji) III – ubezpieczeniem utraty zysku inwestora (ALoP – Advanced Loss of Profit, albo DSU – Delay in Start-up)

ALoP lub DSU – zabezpiecza planowany wynik finansowy inwestora w celu zminimalizowania kosztów związanych z opóźnieniami oddania do użytkowania inwestycji. Ta III sekcja ma zwykle zastosowanie w umowach ubezpieczenia CAR/EAR, gdy ubezpieczającym (płatnikiem składki) jest de facto inwestor – gdyż to właśnie on ma realny interes ubezpieczeniowy w zawarciu takiej opcji ochrony ubezpieczeniowej.

FOT.: SHUTTERSTOCK.COM

Należy pamiętać, że w przypadku dużych inwestycji, takich jak budowa centrum handlowego czy budynku biurowego, inwestor podpisuje zwykle umowy z przyszłymi najemcami na długo przed zakończeniem prac budowlanych. Opóźnienie w realizacji prac oznacza dla niego stratę czynszu i powoduje znaczne utrudnienia w spłacie zaciągniętych na potrzeby inwestycji kredytów. Jeżeli takie opóźnienie jest poważne, może ono doprowadzić do znacznego pogorszenia kondycji finansowej inwestora, a nawet do jego bankructwa. Przed takim zagrożeniem może go ustrzec ubezpieczenie od utraty zysku inwestora.

Ogólnie przedmiotem ubezpieczenia ALoP lub DSU jest szacowany zysk brutto, który inwestor osiągnąłby z tytułu wytwarzania produktów lub sprzedaży towarów i usług, gdyby planowana przez niego działalność gospodarcza w miejscu ubezpieczenia nie została opóźniona lub zakłócona na skutek szkody w mieniu, zaistniałej w trakcie realizacji prac budowlanych. Wówczas odszkodowanie przysługuje inwestorowi tylko wtedy, gdy szkoda, która spowodowała opóźnienie w rozpoczęciu działalności, była ubezpieczona w ramach zakresu podstawowego sekcji I ubezpieczenia CAR. Jeżeli z jakiegoś powodu odszkodowanie za szkodę w mieniu nie zostanie wypłacone, nie będzie również wypłaty odszkodowania za jej konsekwencje finansowe w ramach sekcji III. Jedynym wyjątkiem jest tutaj wysokość franszyzy lub udziału własnego.

Odpowiedzialność odszkodowawcza rozpoczyna się z chwilą przekroczenia planowanego terminu przekazania inwestycji przez inwestora lub wykonawcę aż do momentu przekazania inwestycji. Maksymalny okres odszkodowawczy jest uzgadniany na podstawie czasu potrzebnego do powtórzenia robót z uwzględnieniem czasu niezbędnego na zakup oraz sprowadzenie materiałów i urządzeń. Zwykle jest to okres od kilkunastu miesięcy do 2 lat.

Przedmiotem ubezpieczenia w ALoP lub DSU jest zysk brutto, na który składa się planowany zysk operacyjny oraz koszty stałe (na przykład związane z obsługą kredytu inwestycyjnego).

Suma ubezpieczenia jest wyliczana na podstawie biznesplanu i założeń finansowych, przygotowanych przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. Oblicza się ją według zasady:
planowany zysk brutto = planowany obrót netto (bez VAT) – planowana wysokość kosztów zmiennych przypadających na ten obrót

Należy nadmienić, że w ubezpieczeniu ALoP lub DSU nie bez znaczenia jest rodzaj działalności, którą inwestor zamierza prowadzić we wznoszonym obiekcie budowlanym. Rodzaj działalności przekłada się bezpośrednio na charakter strat finansowych, jakie inwestor poniesie w przypadku zrealizowania się ryzyka i rzutuje na sposób ustalenia sumy ubezpieczenia i wysokości szkody. Zysk brutto najlepiej oddaje charakter strat finansowych poniesionych przez inwestora planującego działalność produkcyjną. W przypadku innych inwestycji korzystniejsze może się okazać zastosowanie innej formuły. Straty finansowe inwestora dobrze oddawać będzie przychód brutto, straty właściciela centrum handlowego – wysokość czynszu brutto, zaś deweloper może być zainteresowany ubezpieczeniem strat związanych z wysokością odsetek bankowych.

Ochrona ubezpieczeniowa w ramach sekcja III ubezpieczenia CAR jest w Polsce zawierana dość rzadko, a nawet można powiedzieć, że nadal zbyt rzadko. Wynika to między innymi z niskiej świadomości ubezpieczeniowej inwestorów i małej wiedzy na temat tego produktu. Również ubezpieczyciele niezbyt chętnie udzielają tego typu ochrony, ograniczając grono ubezpieczających do firm o ustalonej renomie wykonawstwa i doskonałym standingu finansowym.

Jak widać z powyższego bezpieczna inwestycja to także inwestycja odpowiednio ubezpieczona w zakresie przewidzianym dla poszczególnych jej uczestników. Skala i zakres inwestycji, a także sposób i źródło finansowania inwestycji decydują także o doborze właściwych i adekwatnych do tego rozwiązań ubezpieczeniowych.

Warto jednak wyraźnie zaznaczyć, że decyzjom o doborze właściwych instrumentów ubezpieczeniowych dla procesu inwestycyjnego powinno towarzyszyć przekonanie, iż zawieranie umów ubezpieczenia i korzystania z oferty zakładów ubezpieczeń należy realizować przy współpracy i za pośrednictwem brokera ubezpieczeniowego, który jako profesjonalista
dostosuje zakres ochrony ubezpieczeniowej do faktycznych potrzeb ubezpieczającego.


JACEK BARANOWSKI
wiceprezes zarządu Pierwszego Polskiego Domu Brokerskiego SAGA Brokers Sp. z o.o., ul. Słoneczna 15A, 60-286 Poznań
www.sagabrokers.pl

Napisz komentarz