Ubezpieczenie na czas trwania budowy – część 1

Nie jest trudno ubezpieczyć dom w budowie lub remoncie. Wybierając ubezpieczenie takiego budynku należy przeanalizować – tak jak w przypadku każdego innego dobrowolnego ubezpieczenia – zakres ochrony, limity oraz wyłączenia odpowiedzialności.

Tekst Jacek Baranowski

Poprzedni artykuł poświęcony ubezpieczeniu Odpowiedzialności Cywilnej (OC) firmy dekarskiej zakończyliśmy stwierdzeniem, iż w zakresie szkód, które mogą powstać w wyniku różnych zdarzeń losowych pokrycia polisowego należy szukać w specjalnych umowach ubezpieczenia wszystkich ryzyk budowy (CAR) lub montażu (EAR). Chodzi oczywiście o takie sytuacje, w ramach których trudno przypisać firmie dekarskiej odpowiedzialność cywilną, a więc jednocześnie bez możliwości pokrycia ich negatywnych skutków z umowy ubezpieczenia OC. Mają one jednak związek ze szczególną sytuacją, jaką jest niewątpliwie prowadzenie prac budowlanych na istniejącym obiekcie budowlanym (budynku) lub wykonanie budynku od podstaw. Inwestycja budowlana lub budowlano-montażowa prowadzi do nawiązania współpracy na ustalonych warunkach, między Inwestorem (zleceniodawcą) a Wykonawcą inwestycji. Uczestnikami procesu inwestycyjnego mogą być także inne podmioty zależnie od skali i zakresu inwestycji, jednak wymienione dwie jej strony podmiotowe można zawsze wskazać i wyróżnić w każdym przedsięwzięciu związanym z inwestycją.

Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem wystąpienia zdarzeń, których część może być związana z faktyczną działalnością stron zaangażowanych w jej realizację i zależeć od tych podmiotów, a część może wynikać z ujemnych skutków oddziaływania innych czynników, takich jak siły przyrody lub samo otoczenie inwestycji.

Niewątpliwie zarówno Inwestor, jak Wykonawca są zainteresowani bezpiecznym, terminowym i zgodnym z planem przebiegiem inwestycji na każdym jej etapie. Samo zainteresowanie nie wystarcza – obie strony inwestycji powinny poczynić działania prowadzące do ograniczenia negatywnych skutków oddziaływania wspomnianych czynników. Jednym z przejawów takich działań może być wykorzystanie dostępnych instrumentów finansowych pozwalających na transfer ryzyka. Są nimi na przykład umowy ubezpieczenia lub inne zabezpieczenia finansowe oferowane także przez zakłady ubezpieczeń, a w sposób szczególny dedykowane Inwestorowi i Wykonawcy.

Polskie regulacje prawne nie wymuszają wprost w tym zakresie trybu i zakresu działania, poza szczególnymi rodzajami inwestycji, które pomijamy w niniejszym opracowaniu. Do podejmowania racjonalnych działań o charakterze „ochronnym” przez Inwestora lub Wykonawcę skłaniać mogą jednak inne podmioty, na przykład współfinansujące inwestycję.

Oferta zakładów ubezpieczeń jest dość szeroka i w praktyce nie ustępuje dobrym standardom rynku europejskiego. Do najpowszechniejszych rodzajów ubezpieczeń związanych z realizacja omawianych inwestycji należą:

• ubezpieczenie budowlane lub budowlano-montażowe (CAR/EAR);

• ubezpieczenie utraty zysku Inwestora w wyniku opóźnienia powstałego w trakcie realizacji inwestycji spowodowanego poważna szkodą, która może wystąpić w trakcie prowadzonych prac budowlanych (ALoP);

• ubezpieczenie maszyn i sprzętu budowlanego zaangażowanych w realizację inwestycji (CPM);

• ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej (OC) podmiotów zaangażowanych w proces inwestycyjnych;

• ubezpieczenie tytułu prawnego;

• gwarancje ubezpieczeniowe związane z inwestycjami budowlanymi, które co do zasady nie są umowami ubezpieczenia, ale są oferowane przez zakłady ubezpieczeń na podobnych zasadach jak gwarancje udzielane przez banki.

Niezależnie od powyższych uwag warto pamiętać, iż zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym „ustawowymi” uczestnikami procesu budowlanego są: (1) Inwestor, (2) Inspektor nadzoru budowlanego, (3) Projektant oraz (4) Kierownik budowy. Polskie prawo definiuje określony zakres działań, obowiązków i odpowiedzialności dla każdego z uczestników procesu budowlanego.

Jak widać z powyższego zestawienia, polskie prawo budowlane nie zalicza do uczestników procesu budowlanego wykonawcy(-ów) i dostawców materiałów budowlanych, a przecież bez nich nie byłaby możliwa realizacja jakiejkolwiek inwestycji, w tym budowy.

Doświadczenie brokerskie nakazuje nam stwierdzić, iż bezpieczna inwestycja, to także inwestycja odpowiednio ubezpieczona w zakresie przewidzianym i chroniącym interes majątkowy poszczególnych jej uczestników, do których na potrzeby niniejszego opracowania zaliczamy także Wykonawców. Skala i zakres inwestycji, a także sposób i źródło jej finansowania decydują także o doborze właściwych i adekwatnych do tego rozwiązań ubezpieczeniowych. Inwestycje o znacznym zakresie prac oraz regulowane przez warunki kontraktowe FIDIC i często operujące środkami z funduszy europejskich skutkują potrzebą zawarcia kompleksowej umowy ubezpieczenia często określanej mianem „polisy celowej”. Taka umowa ubezpieczenia ma służyć konkretnej inwestycji i zabezpieczeniu w pierwszej kolejności interesu majątkowego Inwestora. Konstrukcja „polisy celowej” pozwala zapewnić prawidłowe zabezpieczenie specyficznego ryzyka, które są dostrzegalne wyłącznie z pozycji Inwestora. Ten rodzaj zabezpieczenia polisowego umożliwia objęcie ochroną ubezpieczeniową wszystkich prac realizowanych przez Wykonawców, ale także Dostawców – jednocześnie przy minimalizacji zagrożeń związanych z nieadekwatnymi zakresami pokrycia ubezpieczeniowego i limitami odpowiedzialności zakładów ubezpieczeń dla wynikających z pojedynczych umów ubezpieczenia zawieranych odrębnie przez poszczególnych uczestników inwestycji, w tym także firmy dekarskie. Właściwie dopasowane „polisy celowe” oprócz zabezpieczenia OC Inwestora mogą być instrumentem wpływającym na kontrolę kosztów ochrony ubezpieczeniowej, a poprzez to na koszt samej inwestycji. „Polisy celowe” zawarte przez Inwestora to także dobre zabezpieczenie jego interesu majątkowego poprzez pierwszeństwo w otrzymaniu ewentualnych odszkodowań (świadczeń) na wypadek powstałych szkód i możliwość sprawowania kontroli nad ewentualnym dalszym ich rozdysponowywaniem pośród innych uczestników procesu inwestycyjnego. Wniosek z tego dla dekarzy uczestniczących w takich znaczących inwestycjach sprowadza się do sprawdzenia, czy i w jakim zakresie Inwestor lub Wykonawca Generalny ubezpieczył inwestycję, w realizacji której ma także swój udział firma dekarska?

Warto, aby Dekarz pamiętał, że w prawidłowo zawartej „polisie celowej” również roboty wykonywanie przez Dekarza (jako podwykonawcę) powinny być objęte ochroną ubezpieczeniową, a tym samym w razie szkód wywołanych na przykład zdarzeniami losowymi (opadami atmosferycznymi, pożarem) – również zakres prac realizowanych przez firmę dekarską powinien być ubezpieczony. Tym samym firma Dekarska powinna być uznana za ubezpieczonego – czyli uprawnionego do otrzymania odszkodowania w razie powstania szkody w przedmiocie robót prowadzonych przez Dekarza i uszkodzonych lub zniszczonych przez czynnik zewnętrzny, na przykład huragan (silny porywisty wiatr) w połączeniu z deszczem nawalnym (ulewnym), grad, pożar.

W kolejnych częściach zwrócimy uwagę i opiszemy poszczególne rodzaje wymienionych powyżej rozwiązań ubezpieczeniowych ściśle związanych z każdym procesem inwestycji budowlanej lub budowlano-montażowej.

Warto jednak wyraźnie zaznaczyć, iż decyzjom o doborze właściwych instrumentów ubezpieczeniowych dla procesu inwestycyjnego winno towarzyszyć przekonanie, iż zawieranie umów ubezpieczenia i korzystania z oferty zakładów ubezpieczeń należy realizować przy współpracy i za pośrednictwem brokera ubezpieczeniowego, który jako profesjonalista dostosuje zakres ochrony ubezpieczeniowej do faktycznych potrzeb ubezpieczającego.

Napisz komentarz