Wsparcie kierownika budowy w sporze z inwestorem

Choć relacje inwestor – wykonawca reguluje zawarta między stronami umowa, to zdarza się, że nawet najlepsi wykonawcy mają kłopoty z inwestorem lub deweloperem. Czy w takich sytuacjach kierownik budowy może być wsparciem dla wykonawcy

Tekst TOMASZ RYBARCZYK

Na początek przykład z ży­cia wzięty. Po wykona­niu budynku i oddaniu go do użytkowania okazało się, że na obudowie z płyt gipso­wo-kartonowych na poddaszu pojawiły się mokre plamy. Zawilgocenia były na tyle duże, że płyty i położona na nich gładź gip­sowa „spuchły”. W efekcie tych uszkodzeń zabudowę poddasza należało wykonać ponownie. Inwestor upatrywał przyczyny zawilgocenia w nieprawidłowo wykonanym pokryciu i zgłosił to deweloperowi, od któ­rego kupił dom. Deweloper jednoznacznie stwierdził, że przyczyna tkwi w źle wyko­nanym pokryciu dachu. Zażądał, by dekarz przyznał się do błędu i naprawił pokrycie, ponosząc koszty całego remontu. Ten się jednak nie zgodził, bo był pewien dobrze wy­konanego pokrycia i obróbek blacharskich. Zlecił wykonanie opinii technicznej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Okazało się, że w warstwach dachu nie było paroizolacji. Dekarze nie zajmowali się wykańczaniem poddasza. Błąd popełnił inny wykonawca, na innym etapie robót.

Przykład jasno pokazuje, że wykonanie pokrycia nie jest jedynym etapem decydu­jącym o poprawności budowy dachu. To, na czym nam zależy, czyli szczelność da­chu, może być zapewniona, a mimo to po­jawiają się problemy z wilgocią. Przyczyna ich powstawania pod dachem nie zawsze tkwi w źle wykonanym pokryciu. Jak zatem do tego podejść, by nie było takich sytuacji? Jak się bronić, gdy winą za przeciekający dach inwestor próbuje obarczyć dekarza? Na jakie wsparcie mogą liczyć dekarze ze strony kierownika budowy i inspektora nad­zoru inwestorskiego, a na jakie wsparcie mogą liczyć ze strony rzeczoznawcy w spo­rach z inwestorem lub deweloperem?

PO PIERWSZE: WIELE WARSTW DACHU – WIELU WYKONAWCÓW

Dach jest nie tylko dziełem dekarza. Po­nieważ ma strukturę wielowarstwową, zazwyczaj wykonuje go więcej niż jedna ekipa. Bardzo często roboty na budowie dachu prowadzą różni wykonawcy. W ko­lejności są to wykonawcy:

Pierwszy etap polega na postawieniu więźby dachowej. Powinien on być zleco­ny dekarzom, którzy mają szeroką wiedzę i doświadczenie. W kontekście dachu wy­konują najczęściej nie tylko konstrukcję więźby drewnianej. W ich zakresie jest montaż warstw wstępnego krycia (MWK lub papy na pełnym deskowaniu), obróbek blacharskich, pokrycia dachowego.

Więźbę dachową może wykonać osob­na, wyspecjalizowana w konstrukcjach da­chowych ekipa ciesielska. Ci wykonawcy zajmują się jednak tylko więźbą. Nie mu­szą być oni dekarzami (chociaż mogą też nimi być) i nie zajmują się kryciem dachu.

Jak już jest wykonana konstrukcja da­chu, wówczas prace przejmuje ekipa de­karska. Jej zadaniem jest ułożenie pokry­cia i obróbek blacharskich oraz montaż systemu orynnowania. Wcześniej jednak dekarze przygotowują podkonstrukcję w postaci kontrłat i łat. Niekiedy też w zakresie robót dekarskich jest wstęp­ne krycie (jeśli nie zostało ono wcześniej wykonane). Łacenie jest ściśle powiązane z precyzyjnym przygotowaniem podkon­strukcji do specyfiki pokrycia, więc nikt inny nie przygotuje go tak dobrze, jak wła­śnie ekipa dekarzy.

W zakresie robót dekarskich jest rów­nież wykonanie wszelkich obróbek bla­charskich. One dopełniają, uzupełniają i zamykają roboty związane z wykonaniem pokrycia. Pokrycie budynku dachem koń­czy etap wykonania stanu surowego otwartego. Na tym etapie dach nie jest jeszcze skończony.

W trakcie wykańczania budynku są pro­wadzone kolejne roboty związane z da­chem. Wykonywane jest ocieplenie połaci dachowych. To już zadanie odmienne niż roboty dekarskie. Zajmuje się tym firma wykonawcza, mająca doświadczenie w stanach surowych i wykończeniu. Ocie­plenie poddasza najczęściej wykonują fir­my specjalizujące się w zabudowach pod­dasza. To dosyć skomplikowany etap, bo od tego wykonawcy zależy, czy dach bę­dzie właściwie funkcjonować. Jeśli na tym etapie robót zostaną popełnione błędy, to inwestor będzie narażony na uciążliwości. Rzecz w tym, że warstwa termoizolacyjna powinna być dobrze dobrana i zamonto­wana, by nie było mostków termicznych. Trzeba też wiedzieć, że niewłaściwe wyko­nanie paroizolacji może zniweczyć dobrą robotę wykonaną wcześniej przez cieśli i dekarzy.

Jak widać, roboty związane z budową dachu są prowadzone od stanu surowego do wykończenia przez różne i niezależne od siebie ekipy wykonawcze. Popełnienie błędów może się zdarzyć każdej z nich, choć nie powinno. Jeśli pod dachem po­jawi się wilgoć i woda, to wtedy bez za­stanowienia winą obarcza się dekarzy, co skutkuje wezwaniami do usunięcia usterki. Jednak nie zawsze przyczyna powstania błędów leży po ich stronie.

PO DRUGIE: USTERKI

W dachu, który jest już wykonany wraz z ociepleniem i wykończeniem po­łaci dachowej i poddasza, znalezienie usterki jest bardzo kłopotliwe. To, co moż­na w pierwszej kolejności pomyśleć jeśli pojawi się woda pod dachem, to nieszczel­ne pokrycie. Jednak przyczyny mogą być gdzie indziej. Ich zdiagnozowanie zwykle bywa bardzo trudne i kosztowne. Jeśli już dojdzie do sporu z inwestorem i nie można załatwić tego polubownie, sprawa często kończy się w sądzie. Ciągnie się to zwykle latami. Wina nie leży po stronie są­dów. Orzekają one przecież na podstawie materiału dowodowego, jaki przedstawią strony postępowania. Sąd nie może sa­modzielnie szukać dowodów na korzyść jednej ze stron. Jeżeli strona nie przed­stawi solidnych argumentów na poparcie swoich racji nie ma szans na wygranie sprawy. Postępowanie przedłuża się, gdy trzeba zasięgnąć opinii biegłych. Jeśli opi­nia jest niekorzystna dla wykonawcy, za­zwyczaj stara się on ją podważyć, składa­jąc nowe wnioski dowodowe. Sprawność postępowania sądowego w dużej mierze zależy od samych stron. Warto, więc gro­madzić dokumenty i inne dowody świad­czące o przedmiocie i sposobie realizacji inwestycji. Dowodami takimi są faktury, dziennik budowy, protokoły odbioru robót, opinie i ekspertyzy techniczne, a także zdjęcia zrobione w trakcie realizacji prac budowlanych. Na ich podstawie łatwiej jest wykazać poprawność i solidność wy­konania prac.

Znalezienie przyczyny często trzeba zlecić niezależnemu ekspertowi. Może to być uprawniony rzeczoznawca budow­lany lub/i orzecznik techniczny Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy. Najlepiej, jak będą to te dwie osoby, ponieważ ich do­świadczenie będzie się uzupełniać, więc razem mają szersze spektrum oceny sy­tuacji. Sprawdzają oni wówczas przyczy­ny powstania usterki wielokontekstowo. Sporządzenie tego typu opracowania eksperckiego jest zawsze niejako ma­łym „śledztwem” – analizą przypadku, bo sprawdza się wówczas, czy był nadzór nad poszczególnymi robotami, czy poszcze­gólne roboty zostały skontrolowane przez kierownika budowy, w jakich warunkach były prowadzone roboty, czy były prowa­dzone według projektu i zaleceń producen­tów materiałów i technologii, które zostały zastosowane.

PO TRZECIE: PRZYCZYNA

Dobrzy, znający się na rzeczy i solidni dekarze są niezbędni, by roboty dacho­we zostały wykonane dobrze. Jest jeszcze jedna istotna kwestia: właściwy nadzór na budowie. Podczas wykonywania dachu kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli jest ustanowiony) powinni skontrolować dach kilka razy na różnych etapach jego wykonania. Spraw­dzenie tych robót powinno być zakontrak­towane między inwestorem a kierowni­kiem budowy oraz inspektorem nadzoru inwestorskiego.

Jednak realia na budowie zazwyczaj – niestety – wyglądają inaczej. Ze względu na cięcie kosztów w ramach źle pojętego oszczędzania inwestorzy decydują się na zatrudnienie kierownika budowy, który pojawia się sporadycznie. To nierozważ­ne, ponieważ w ten sposób decydują się i działają na swoją niekorzyść, godząc się na to, że tych robót nikt nie sprawdzi. Jeśli efektem tego będą usterki, wówczas kosz­ty wykonania opinii lub ekspertyzy, wyko­nania napraw są o wiele wyższe niż gdyby wszystkie prace miało się zrobić dobrze za pierwszym razem pod kontrolą często wizytującego budowę kierownika i inspek­tora nadzoru inwestorskiego.

---

WAŻNE USTALENIA NA WSTĘPIE PROWADZONYCH ROBÓT I PO ZAKOŃCZENIU ROBÓT DEKARSKICH

Istotnym elementem na budowie jest ko­munikacja. Jest ona ważna przy omawia­niu robót przed ich rozpoczęciem, o ile nie najważniejsza. Dobrze by było, gdyby dekarz już na etapie zawierania umowy komuniko­wał inwestorowi, że wykonanie pokrycia to nie wszystko, że ważne jest prawidłowe wy­konanie każdego elementu dachu, który jest skomplikowaną częścią budynku oraz to, że za nie są odpowiedzialne również inne, niezależne ekipy. To powinno być wpisane do umowy między dekarzem a inwestorem. Warto zawrzeć w niej klauzulę, że roboty polegające na wykonaniu pokrycia nie de­cydują o finalnej jakości wykonania dachu, że również inne roboty są istotne i mogą mieć wpływ na efekt końcowy. W trakcie budowy i po zakończeniu robót dekarz po­winien to samo zakomunikować inwestoro­wi i kierownikowi budowy, by byli świadomi i pamiętali, że o efekcie końcowym będą również decydować kolejne roboty, które nastąpią na innym etapie wykonywania bu­dynku. To powinno wyostrzyć uwagę inwe­stora i kierownika budowy, by kontrolować kolejne etapy budowy związane z dachem.