Wybór między umową o dzieło a umową o roboty budowlane to dla każdego dekarza nie tylko kwestia nazwy, lecz przede wszystkim realnego ryzyka finansowego.
Tekst Rafał Podborski
Dla wielu dekarzy nazwa umowy to kwestia drugorzędna – liczy się zakres prac i termin zapłaty, dlatego też zwyczajowo nazywana jest również dekarską albo o prace dekarskie. Jednak w świetle prawa, to czy realizujemy umowę o dzieło (art. 627 KC), czy umowę o roboty budowlane (art. 647 KC), determinuje bezpieczeństwo finansowe dekarza przez kolejne lata.
Kiedy kończy się dzieło, a zaczyna budowa?
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że o zakwalifikowaniu umowy decydują jej cechy przedmiotowe, a nie nazwa nadana przez strony.
Umowa o dzieło. Dotyczy zazwyczaj mniejszych zleceń, takich jak wykonanie drobnej naprawy, obróbek blacharskich, na gotowym dachu czy montażu pojedynczego elementu (np. rynien). Tutaj liczy się tylko konkretny, zindywidualizowany rezultat.
Umowa o roboty budowlane. Dotyczy przedsięwzięć o większych rozmiarach, które często są realizowane zgodnie z projektem budowlanym i podlegają zinstytucjonalizowanemu nadzorowi (np. kierownik budowy, wpisy w dzienniku budowy, konserwator).
To, czy mamy do czynienia z umową o roboty budowlane, czy z umową o dzieło wynika z jej indywidualnego charakteru i ustaleń między inwestorem a dekarzem. Niemniej jednak, żeby zobrazować, kiedy kończy się umowa o dzieło, a zaczyna umowa o roboty budowlane w dużym uproszczeniu można wskazać, że jeżeli dekarz wykonuje tylko pokrycie dachu na gotowej więźbie, na nieskomplikowanym dachu, sądy często skłaniają się ku umowie o dzieło. Jeśli jednak zakres obejmuje kompleksową budowę dachu (więźba + poszycie) lub ingeruje w istotne elementy konstrukcyjne budynku (remont dachu wymagający pozwolenia), mamy do czynienia z umową o roboty budowlane.
Termin przedawnienia roszczeń przy pracach dekarskich: 2, 3, a może 5 lat?
Wynagrodzenie. Zacznijmy od tego, w jakim terminie przedawnia się roszczenie dekarza o zapłatę. Przy umowie o dzieło roszczenia dekarza o zapłatę przedawniają się zaledwie po 2 latach od dnia oddania prac. W umowie o roboty budowlane termin ten wynosi co do zasady 3 lata (jako roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej).
Rękojmia. Czas trwania odpowiedzialności za wady dachu zależy bezpośrednio od typu umowy, jak również od tego, po czyjej stronie było zapewnienie materiału do wykonania prac. Jest to jedna z najważniejszych różnic, o której dekarze dowiadują się zazwyczaj dopiero w momencie złożenia reklamacji przez inwestora.
Przy umowie o dzieło rękojmia wynosi 2 lata od dnia wydania dzieła. Jeśli w tym czasie ujawnią się usterki, dekarz musi je usunąć, o ile wada nie powstała z winy użytkownika.
Przy umowie o roboty budowlane okres rękojmi – ze względu na to, że dach stanowi integralną część nieruchomości – został wydłużony aż do 5 lat. Oznacza to ponad dwukrotnie dłuższy czas, w którym wykonawca ryzykuje koniecznością kosztownych napraw na własny rachunek.
Odpowiedzialność z rękojmi ma charakter obiektywny – dekarz odpowiada za wady, które istniały w chwili odbioru lub wynikły z przyczyn tkwiących w wykonanych pracach, nawet jeśli o nich nie wiedział.
Wielu dekarzy, chcąc podkreślić fachowość i rzetelność wykonywanych przez ich firmy prac, udziela gwarancji na nie na okres 3, 5, a nawet 7 lat. Różnica polega jednak na tym, że gwarancja jest dodatkową umową zawartą między dekarzem a inwestorem, w której – co do zasady – to dekarz wskazuje, w jakich okolicznościach będzie zobowiązany do podejmowania działań w ramach gwarancji. Niejednokrotnie w umowach znajdują się również wyłączenia ograniczające odpowiedzialność z tytułu gwarancji (np. niewykonanie obowiązkowego corocznego przeglądu). Tymczasem rękojmia działa z mocy prawa i o ile w umowach zawartych pomiędzy przedsiębiorcami (dekarz – deweloper) jest możliwe wyłączenie zapisów o rękojmi, to w umowach z indywidualnymi inwestorami (konsumentami) takie wyłączenie jest zabronione. Dlatego wbrew powszechnej opinii ochrona inwestora wynikająca z rękojmi i co za tym idzie odpowiedzialność dekarza przy tego typu pracach jest znacznie szersza niż w przypadku gwarancji.
Odpowiedzialność za materiały – kto kupuje, ten ryzykuje?
Częstym punktem spornym w pracach dekarskich jest jakość użytych materiałów (blachy, dachówki, drewno, membrany dachowe).
Gdy dostawa materiałów jest po stronie dekarza, odpowiada on za jego jakość i wady w pełnym zakresie rękojmi, gdyż to on w stosunku do inwestora jest sprzedawcą materiału. Kwestie wadliwości materiału w takiej sytuacji w ogóle nie obchodzą inwestora i to na dekarzu ciąży obowiązek dostarczenia materiału bez wad, a dopiero na kolejnym etapie dekarz i skład budowlany/producent rozstrzygają spory o to, czy materiał był wadliwy i w jakim zakresie.
Gdy dostawa materiału leży po stronie klienta, odpowiedzialność dekarza za ich wady fizyczne jest wyłączona. Niemniej jednak dekarz jako profesjonalista ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić inwestora, jeśli dostarczone materiały są wadliwe lub nie nadają się do prawidłowego wykonania prac. Brak takiego powiadomienia może sprawić, że wykonawca i tak poniesie odpowiedzialność za końcowy, wadliwy efekt prac i często w sporach sądowych tłumaczenie dekarza sprowadza się do stwierdzenia bo klient tak chciał. Jak to wskazał jeden z biegłych sądowych zajmujących się dekarstwem, odpowiedzialność dekarza w takiej sytuacji wygląda tak jak odpowiedzialność wulkanizatora przy wymianie opon: to, że klient przyjechał do niego na kołach, z których każde koło było przykręcone tylko na jednej śrubie, nie zwalnia wulkanizatora z odpowiedzialności za to, że klient musi wyjechać od niego z zamontowanymi i przykręconymi wszystkimi śrubami :-)
Sąd gospodarczy – rygor, który wybacza niewiele
Zgodnie z art. 458² § 1 pkt 5 kpc, sprawy z umów o roboty budowlane są z urzędu rozpoznawane w trybie postępowania gospodarczego. Jakie są tego konsekwencje? Wszystkie twierdzenia i dowody (zdjęcia, maile) muszą być przedstawione już w pierwszym piśmie (pozwie lub odpowiedzi na pozew). Ponadto w sądzie gospodarczym zeznania świadków mają drugorzędne znaczenie – sąd dopuści je tylko wtedy, gdy mimo przeprowadzenia dowodów z dokumentów (np. protokołów odbioru, faktur, korespondencji) istotne fakty nadal pozostają niewyjaśnione. Bardzo często dowód z przesłuchania stron (np. samego właściciela firmy dekarskiej) jest pomijany i sąd w ogóle nie dopuszcza do takiego przesłuchania, co może mieć kolosalne znaczenie w tego typu umowach, gdyż okolicznością powszechnie znaną jest to, że w tego typu pracach wiele uzgodnień czy też zmian do umowy dokonywanych jest ustnie.
Podsumowanie
Wybór właściwej umowy to nie tylko kwestia formalna, ale strategiczna. Przed podpisaniem kontraktu na kompleksowy „remont dachu” warto zweryfikować, czy jego zakres nie przesuwa firmy dekarskiej w stronę 5-letniej rękojmi i surowego trybu gospodarczego.
Dokumentowanie każdego etapu prac i jakości materiałów to jedyna skuteczna droga do ochrony wynagrodzenia w razie sporu.
Rafał Podborski
Radca prawny, specjalista z zakresu prawa umów, windykacji należności, obsługi prawnej firm. Reprezentuje kancelarię prawną Capita, 30-698 Kraków, ul. Moszyńskiego 9, www.kpcapita.pl. Współpracuje z Oddziałem Małopolskim Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy.
