W dekarstwie sam proces budowy dachu można z łatwością przeprowadzić i bez umowy, ale w obecnych czasach nie jest to zalecane. Powszechnie wiadomo, że umowy pisze się na czas wojny. Trzeba je solidnie przygotować, aby zabezpieczyć interes firmy dekarskiej na przyszłość i aby zapisy były jednoznacznie rozumiane. Jakie błędy popełnia się przy tym najczęściej?
Tekst RAFAŁ PODBORSKI
W obecnych czasach nie trzeba nikogo szczególnie przekonywać i wyjaśniać jak istotne jest prawidłowe przygotowanie się do procesu realizacji inwestycji budowlanych, w tym oczywiście dekarskich. Z punktu widzenia klienta, oczywiście poza jakością wykonania prac, liczy się: cena i to, żeby miał on pewność tego, że niezależnie od okoliczności roboty zostaną wykonane w ramach ustalonego z wykonawcą budżetu. Jest to podejście w pełni zrozumiałe, mając na względzie to, że profesjonalnie wykonywane przez fachowców usługi dekarskie nie należą do najtańszych. Moje obserwacje pokazują, że o ile firmy dekarskie sumiennie podchodzą do kwestii przygotowywania ofert i kosztorysów prac, to w dalszym ciągu nie jest powszechną praktyką zawieranie w formie pisemnej umów dotyczących realizacji prac na dachu. O zaletach utrwalania na piśmie uzgodnień między inwestorem a firmą dekarską pisałem już w poprzednich artykułach, dlatego obecnie chciałbym skupić się na takich aspektach umowy, które w trakcie realizacji prac dekarskich mogą okazać się bardzo istotne ze względu na interesy wykonawcy.
Jeszcze kilka lat temu inwestor zapewniał dostęp do mediów, takich jak woda czy energia elektryczna oraz zaplecze sanitarne. Obecnie coraz częściej inwestorzy próbują przerzucić te obowiązki na wykonawców, bądź to wprost wskazując to w umowie, bądź też w ogóle w niej o tym nie wspominając.
Zacznijmy zatem od kwestii, która teoretycznie wydaje się prostsza, czyli budowy dachu od podstaw. W tej sytuacji wykonawcy nie ogranicza dostęp do poszczególnych elementów dachu więc przygotowując ofertę wydaje się, że powinien mieć pełną świadomość zakresu prac i jego wyceny. Niemniej jednak bardzo istotne jest to, ażeby wskazać w umowie zakres prac i materiałów, jakie są konieczne do wykonania przedmiotu umowy. Wystarczające jest w tym zakresie odwołanie się do projektu budowlanego oraz przygotowanej przez wykonawcę oferty szczegółowej.
Kolejny punkt, na który należy zwrócić uwagę to zapewnienie dostępu do mediów i zaplecza socjalno-sanitarnego. O ile jeszcze kilka lat temu kwestią oczywistą i nie podlegającą dyskusji było to, że inwestor zapewniał dostęp do mediów, takich jak woda czy energia elektryczna oraz zaplecze sanitarne, o tyle obecnie coraz częściej inwestorzy próbują przerzucić te obowiązki na wykonawców, bądź to wprost wskazując to w umowie, bądź też w ogóle w niej o tym nie wspominając. Skutkiem takiego działania może okazać się to, iż to wykonawca może zostać obciążony obowiązkiem zapewnia wspomnianych wcześniej rzeczy we własnym zakresie, co może znacząco podnieść koszty inwestycji, które nie były przewidziane w złożonej ofercie.
Równie istotną kwestią jest moment rozpoczęcia i zakończenia prac oraz ewentualnych przeszkód powodujących przesunięcie tych terminów. Z uwagi na specyfikę prac dekarskich trzeba zauważyć, że gotowość ekipy dekarskiej oraz zgromadzenie niezbędnych materiałów nie są jedynymi przesłankami umożliwiającymi wykonawcy rozpoczęcie prac. Istotną kwestią jest tak zwane przekazanie frontu robót, czyli innymi słowy umożliwienie wykonawcy swobodnego przystąpienia do realizacji zadań. Dlatego też należy mieć na względzie to, że oprócz określenia terminu rozpoczęcia prac konieczne jest jego powiązanie z przekazaniem frontu robót, gdyż w przeciwnym razie może okazać się, że okres realizacji umowy zaczyna już biec, a wykonawca z przyczyn leżących po stronie inwestora nie jest w stanie przystąpić do ich realizacji.
Podczas remontów dachów bardzo istotne jest, aby zawrzeć w umowie zapisy pozwalające niejako z automatu zwiększyć zakres prac, a co za tym idzie wynagrodzenie.
Trzeba również zwrócić uwagę na przeszkody, które mogą wystąpić podczas realizacji umowy. Zaliczamy do nich w szczególności zjawiska atmosferyczne uniemożliwiające wykonywanie prac, awarie czy też działania lub zaniechania osób trzecich, na które wykonawca nie ma wpływu. O ile nie powoduje większych wątpliwości konieczność przesunięcia terminu zakończenia prac z powodu kilkudniowych opadów czy też awarii sieci elektrycznej, o tyle może dojść do sytuacji, że z przyczyn niezależnych od wykonawcy nie jest możliwe terminowe wykonanie prac. Wyobraźmy sobie następującą sytuację – w drugim tygodniu prac na budowę miał przyjechać transport pokrycia dachowego, jednakże z przyczyn leżących po stronie producenta czy też po stronie składu budowlanego termin dostawy opóźnia się o dwa tygodnie. W takiej sprawie, o ile obowiązek dostarczenia materiału spoczywał na zamawiającym, wykonawca bez większych trudności może uchylać się od konsekwencji nieterminowego wykonania prac. Jeżeli jednak to wykonawca jest odpowiedzialny za dostarczenie materiału, to nawet brak winy wykonawcy za zaistniałą sytuację nie zwalnia go z ewentualnej odpowiedzialności za nieterminowe wykonanie prac względem inwestora. Podobnie wygląda sytuacja, gdy na budowie równocześnie występuje kilka ekip z różnych dziedzin, których prace oddziałują na prace innych czy też wręcz uniemożliwiając wykonywanie innych prac. Odpowiedzialność tę można jednak ograniczyć poprzez dodanie odpowiednich zapisów do umowy zwalniających wykonawcę z odpowiedzialności w razie zaistnienia takiej sytuacji.
W przeważającej części umów rozliczenia końcowe, częściowe, czy też sama możliwość wystawienia faktury VAT, są uzależnione nie tylko od faktycznego zakończenia danego etapu prac, ale również od podpisania przez obie strony umowy protokołu końcowego bądź częściowego. Z pozoru jest to niegroźny zapis, gdyż rzeczą oczywistą wydaje się, że zapłata powinna nastąpić po zakończeniu pewnego etapu prac. Co jednak w sytuacji, gdy zlecający celowo bądź też nie ze swojej winy nie przystępuje do odbioru? Można zastrzec w umowie prawo do dokonania przez wykonawcę jednostronnego odbioru ze skutkiem, jakby przy odbiorze uczestniczył zlecający.
Ostatnio spotkałem się z nowym trendem w umowach budowlanych, dającym zlecającemu prawo do żądania wstrzymania przez wykonawcę prac, bez wynagrodzenia za okres wstrzymania prac. Pomijając już kwestię samego braku wynagrodzenia za okres wstrzymania – co wydaje się sytuacją absurdalną! – bardzo istotne są trzy kwestie.
- Brak uzasadnionych przyczyn wstrzymania – oznacza to, iż o wstrzymaniu prac decyduje wyłącznie zlecający i nie można się temu w żaden sposób przeciwstawić.
- Brak określenia, na jaki okres ma nastąpić wstrzymanie – skutkiem takiego zapisu jest to, że od indywidualnej decyzji zlecającego zależeć będzie to, czy i kiedy prace zostaną wznowione, co w oczywisty sposób może wpłynąć na dezorganizację pracy firmy dekarskiej i brak możliwości rozliczenia prac.
- Brak określenia, ile razy w ciągu obowiązywania umowy może dojść do wstrzymania prac. Konsekwencją takich zapisów może być wielokrotne żądanie wstrzymania prac bez uzasadnienia i bez możliwości jego zakwestionowania. Najlepiej unikać tego typu zapisów poprzez brak zgody na ich umieszczenie w treści umowy. Jeżeli jednak nie ma możliwości ich usunięcia, to należy dążyć do maksymalnego doprecyzowania okoliczności zawieszenia prac, na przykład poprzez wskazanie konkretnych przyczyn zawieszenia, okresu, na jaki może nastąpić zawieszenie, oraz ile razy w ciągu trwania umowy może dojść do zawieszenia.
Powyższe błędy czy też zapisy bardzo niekorzystne dla firm dekarskich stanowią tylko wybraną cześć zapisów, na które w mojej ocenie należy zwrócić szczególną uwagę. Wszystkie wspomniane uwagi czy sugestie znajdują zastosowanie zarówno przy realizacji nowych dachów, jak i podczas remontów, ale chciałbym również przejść do umowy dotyczącej remontu istniejącego dachu, z uwagi na ich szczególny charakter.
Niedawno spotkałem się ze sporem między inwestorem a wykonawcą odnośnie do zakresu wykonywanych prac. Przedmiotem umowy była „kompleksowa wymiana poszycia”. Załącznikiem do umowy był kosztorys oraz lista materiałów przewidzianych do remontu. Problem polegał na tym, że był to jedyny zapis precyzujący, co w ramach umowy ma zostać wykonane i obie strony rozumiały ten zapis w odmienny sposób. Dlatego też bardzo istotną kwestią przy takim zakresie prac jest wskazanie, choćby w punktach, co w ramach umowy wykonawca jest zobowiązany zrobić, a nie ograniczanie się jedynie do przedstawienia kosztorysu prac. Z kwestią doprecyzowania zakresu umowy nierozerwalnie wiąże się możliwość rzetelnej weryfikacji, a właściwie brak możliwości weryfikacji stanu dachu przed rzeczywistym przystąpieniem do prac. Niejednokrotnie zdarza się, że z uwagi na konstrukcję dachu i jego zabudowę, dekarz pomimo wejścia na dach jest w stanie tylko oględnie zweryfikować jego stan. Oczywiście przed zawarciem umowy stara się miejscowo zweryfikować stan dachu, jednakże niejednokrotnie nie jest to możliwe. Dlatego też bardzo istotne jest, aby zawrzeć w umowie zapisy pozwalające niejako z automatu zwiększyć zakres prac, a co za tym idzie wynagrodzenie, w razie, gdyby okazało się, że po odkryciu dachu okaże się, że bez wykonania szeregu dodatkowych prac nie jest możliwe wykonanie tych wskazanych w umowie.
W umowach dotyczących robót budowlanych zasadą jest to, że w razie wystąpienia konieczności wykonania prac dodatkowych, od decyzji zlecającego zależy, czy prace te mogą być wykonane i czy zgodzi się pokryć ich koszty. Jednakże w pracach dekarskich, gdy dostęp do poszczególnych elementów dachu jest ograniczony czy też wręcz niemożliwy, konieczne jest uwzględnienie w umowie takich zapisów, które niejako z góry nakazują wykonanie przez firmę dekarską dodatkowych prac pod rygorem odstąpienia przez nią do dalszego zakresu prac z winy zlecającego. Takie zapisy mogą uchronić wykonawcę od konieczności ponoszenia we własnym zakresie dodatkowych, nieprzewidzianych w pierwotnej wycenie kosztów, tylko z tego powodu, że przy analizie zakresu prac nie było możliwości pełnego dostępu do całości dachu.
Niestety, ramy artykułu nie pozwalają na wskazanie wszystkich możliwych problemów, dlatego zdecydowałem się na stworzenie tej subiektywnej listy. Wspomnieć należy również, że żadna umowa nie uchroni firmy w 100% przed wystąpieniem jakichkolwiek problemów, jednakże z doświadczenia wielu firm dekarskich wiem, że lepiej jest mieć taką umowę niż jej nie mieć, a dodatkowa świadomość zapisów umowy, które koniecznie powinny się w niej znaleźć bądź też zapisów, których należy się wystrzegać, powinna pozytywnie wpłynąć na podejmowane decyzje dotyczące przyjęcia bądź też nieprzyjęcia danego zlecenia oraz związanego z nim ryzyka.
RAFAŁ PODBORSKI
Radca prawny, specjalista z zakresu prawa umów, windykacji należności, obsługi prawnej firm. Reprezentuje kancelarię prawną Capita, 30-698 Kraków, ul. Moszyńskiego 9, www.kpcapita.pl. Współpracuje z Oddziałem Małopolskim Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy.
