Wsparcie kierownika budowy w sporze z inwestorem
Choć relacje inwestor – wykonawca reguluje zawarta między stronami umowa, to zdarza się, że nawet najlepsi wykonawcy mają kłopoty z inwestorem lub deweloperem. Czy w takich sytuacjach kierownik budowy może być wsparciem dla wykonawcy
Tekst TOMASZ RYBARCZYK
Na początek przykład z życia wzięty. Po wykonaniu budynku i oddaniu go do użytkowania okazało się, że na obudowie z płyt gipsowo-kartonowych na poddaszu pojawiły się mokre plamy. Zawilgocenia były na tyle duże, że płyty i położona na nich gładź gipsowa „spuchły”. W efekcie tych uszkodzeń zabudowę poddasza należało wykonać ponownie. Inwestor upatrywał przyczyny zawilgocenia w nieprawidłowo wykonanym pokryciu i zgłosił to deweloperowi, od którego kupił dom. Deweloper jednoznacznie stwierdził, że przyczyna tkwi w źle wykonanym pokryciu dachu. Zażądał, by dekarz przyznał się do błędu i naprawił pokrycie, ponosząc koszty całego remontu. Ten się jednak nie zgodził, bo był pewien dobrze wykonanego pokrycia i obróbek blacharskich. Zlecił wykonanie opinii technicznej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Okazało się, że w warstwach dachu nie było paroizolacji. Dekarze nie zajmowali się wykańczaniem poddasza. Błąd popełnił inny wykonawca, na innym etapie robót.
Przykład jasno pokazuje, że wykonanie pokrycia nie jest jedynym etapem decydującym o poprawności budowy dachu. To, na czym nam zależy, czyli szczelność dachu, może być zapewniona, a mimo to pojawiają się problemy z wilgocią. Przyczyna ich powstawania pod dachem nie zawsze tkwi w źle wykonanym pokryciu. Jak zatem do tego podejść, by nie było takich sytuacji? Jak się bronić, gdy winą za przeciekający dach inwestor próbuje obarczyć dekarza? Na jakie wsparcie mogą liczyć dekarze ze strony kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego, a na jakie wsparcie mogą liczyć ze strony rzeczoznawcy w sporach z inwestorem lub deweloperem?
PO PIERWSZE: WIELE WARSTW DACHU – WIELU WYKONAWCÓW
Dach jest nie tylko dziełem dekarza. Ponieważ ma strukturę wielowarstwową, zazwyczaj wykonuje go więcej niż jedna ekipa. Bardzo często roboty na budowie dachu prowadzą różni wykonawcy. W kolejności są to wykonawcy:
Pierwszy etap polega na postawieniu więźby dachowej. Powinien on być zlecony dekarzom, którzy mają szeroką wiedzę i doświadczenie. W kontekście dachu wykonują najczęściej nie tylko konstrukcję więźby drewnianej. W ich zakresie jest montaż warstw wstępnego krycia (MWK lub papy na pełnym deskowaniu), obróbek blacharskich, pokrycia dachowego.
Więźbę dachową może wykonać osobna, wyspecjalizowana w konstrukcjach dachowych ekipa ciesielska. Ci wykonawcy zajmują się jednak tylko więźbą. Nie muszą być oni dekarzami (chociaż mogą też nimi być) i nie zajmują się kryciem dachu.
Jak już jest wykonana konstrukcja dachu, wówczas prace przejmuje ekipa dekarska. Jej zadaniem jest ułożenie pokrycia i obróbek blacharskich oraz montaż systemu orynnowania. Wcześniej jednak dekarze przygotowują podkonstrukcję w postaci kontrłat i łat. Niekiedy też w zakresie robót dekarskich jest wstępne krycie (jeśli nie zostało ono wcześniej wykonane). Łacenie jest ściśle powiązane z precyzyjnym przygotowaniem podkonstrukcji do specyfiki pokrycia, więc nikt inny nie przygotuje go tak dobrze, jak właśnie ekipa dekarzy.
W zakresie robót dekarskich jest również wykonanie wszelkich obróbek blacharskich. One dopełniają, uzupełniają i zamykają roboty związane z wykonaniem pokrycia. Pokrycie budynku dachem kończy etap wykonania stanu surowego otwartego. Na tym etapie dach nie jest jeszcze skończony.
W trakcie wykańczania budynku są prowadzone kolejne roboty związane z dachem. Wykonywane jest ocieplenie połaci dachowych. To już zadanie odmienne niż roboty dekarskie. Zajmuje się tym firma wykonawcza, mająca doświadczenie w stanach surowych i wykończeniu. Ocieplenie poddasza najczęściej wykonują firmy specjalizujące się w zabudowach poddasza. To dosyć skomplikowany etap, bo od tego wykonawcy zależy, czy dach będzie właściwie funkcjonować. Jeśli na tym etapie robót zostaną popełnione błędy, to inwestor będzie narażony na uciążliwości. Rzecz w tym, że warstwa termoizolacyjna powinna być dobrze dobrana i zamontowana, by nie było mostków termicznych. Trzeba też wiedzieć, że niewłaściwe wykonanie paroizolacji może zniweczyć dobrą robotę wykonaną wcześniej przez cieśli i dekarzy.
Jak widać, roboty związane z budową dachu są prowadzone od stanu surowego do wykończenia przez różne i niezależne od siebie ekipy wykonawcze. Popełnienie błędów może się zdarzyć każdej z nich, choć nie powinno. Jeśli pod dachem pojawi się wilgoć i woda, to wtedy bez zastanowienia winą obarcza się dekarzy, co skutkuje wezwaniami do usunięcia usterki. Jednak nie zawsze przyczyna powstania błędów leży po ich stronie.
PO DRUGIE: USTERKI
W dachu, który jest już wykonany wraz z ociepleniem i wykończeniem połaci dachowej i poddasza, znalezienie usterki jest bardzo kłopotliwe. To, co można w pierwszej kolejności pomyśleć jeśli pojawi się woda pod dachem, to nieszczelne pokrycie. Jednak przyczyny mogą być gdzie indziej. Ich zdiagnozowanie zwykle bywa bardzo trudne i kosztowne. Jeśli już dojdzie do sporu z inwestorem i nie można załatwić tego polubownie, sprawa często kończy się w sądzie. Ciągnie się to zwykle latami. Wina nie leży po stronie sądów. Orzekają one przecież na podstawie materiału dowodowego, jaki przedstawią strony postępowania. Sąd nie może samodzielnie szukać dowodów na korzyść jednej ze stron. Jeżeli strona nie przedstawi solidnych argumentów na poparcie swoich racji nie ma szans na wygranie sprawy. Postępowanie przedłuża się, gdy trzeba zasięgnąć opinii biegłych. Jeśli opinia jest niekorzystna dla wykonawcy, zazwyczaj stara się on ją podważyć, składając nowe wnioski dowodowe. Sprawność postępowania sądowego w dużej mierze zależy od samych stron. Warto, więc gromadzić dokumenty i inne dowody świadczące o przedmiocie i sposobie realizacji inwestycji. Dowodami takimi są faktury, dziennik budowy, protokoły odbioru robót, opinie i ekspertyzy techniczne, a także zdjęcia zrobione w trakcie realizacji prac budowlanych. Na ich podstawie łatwiej jest wykazać poprawność i solidność wykonania prac.
Znalezienie przyczyny często trzeba zlecić niezależnemu ekspertowi. Może to być uprawniony rzeczoznawca budowlany lub/i orzecznik techniczny Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy. Najlepiej, jak będą to te dwie osoby, ponieważ ich doświadczenie będzie się uzupełniać, więc razem mają szersze spektrum oceny sytuacji. Sprawdzają oni wówczas przyczyny powstania usterki wielokontekstowo. Sporządzenie tego typu opracowania eksperckiego jest zawsze niejako małym „śledztwem” – analizą przypadku, bo sprawdza się wówczas, czy był nadzór nad poszczególnymi robotami, czy poszczególne roboty zostały skontrolowane przez kierownika budowy, w jakich warunkach były prowadzone roboty, czy były prowadzone według projektu i zaleceń producentów materiałów i technologii, które zostały zastosowane.
PO TRZECIE: PRZYCZYNA
Dobrzy, znający się na rzeczy i solidni dekarze są niezbędni, by roboty dachowe zostały wykonane dobrze. Jest jeszcze jedna istotna kwestia: właściwy nadzór na budowie. Podczas wykonywania dachu kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli jest ustanowiony) powinni skontrolować dach kilka razy na różnych etapach jego wykonania. Sprawdzenie tych robót powinno być zakontraktowane między inwestorem a kierownikiem budowy oraz inspektorem nadzoru inwestorskiego.
Jednak realia na budowie zazwyczaj – niestety – wyglądają inaczej. Ze względu na cięcie kosztów w ramach źle pojętego oszczędzania inwestorzy decydują się na zatrudnienie kierownika budowy, który pojawia się sporadycznie. To nierozważne, ponieważ w ten sposób decydują się i działają na swoją niekorzyść, godząc się na to, że tych robót nikt nie sprawdzi. Jeśli efektem tego będą usterki, wówczas koszty wykonania opinii lub ekspertyzy, wykonania napraw są o wiele wyższe niż gdyby wszystkie prace miało się zrobić dobrze za pierwszym razem pod kontrolą często wizytującego budowę kierownika i inspektora nadzoru inwestorskiego.
WAŻNE USTALENIA NA WSTĘPIE PROWADZONYCH ROBÓT I PO ZAKOŃCZENIU ROBÓT DEKARSKICH
Istotnym elementem na budowie jest komunikacja. Jest ona ważna przy omawianiu robót przed ich rozpoczęciem, o ile nie najważniejsza. Dobrze by było, gdyby dekarz już na etapie zawierania umowy komunikował inwestorowi, że wykonanie pokrycia to nie wszystko, że ważne jest prawidłowe wykonanie każdego elementu dachu, który jest skomplikowaną częścią budynku oraz to, że za nie są odpowiedzialne również inne, niezależne ekipy. To powinno być wpisane do umowy między dekarzem a inwestorem. Warto zawrzeć w niej klauzulę, że roboty polegające na wykonaniu pokrycia nie decydują o finalnej jakości wykonania dachu, że również inne roboty są istotne i mogą mieć wpływ na efekt końcowy. W trakcie budowy i po zakończeniu robót dekarz powinien to samo zakomunikować inwestorowi i kierownikowi budowy, by byli świadomi i pamiętali, że o efekcie końcowym będą również decydować kolejne roboty, które nastąpią na innym etapie wykonywania budynku. To powinno wyostrzyć uwagę inwestora i kierownika budowy, by kontrolować kolejne etapy budowy związane z dachem.