Jakie kluczowe czynniki kształtują rynek budowlany, w tym pokryć dachowych? Jakie są jego perspektywy na nadchodzące miesiące?
Tekst ALINA WOŹNIAK
Rynek pokryć dachowych jest integralną częścią sektora budowlanego i odzwierciedla jego kondycję. Wpływają na niego zarówno globalne trendy gospodarcze, jak i lokalne uwarunkowania, takie jak dostępność inwestycji i regulacje prawne. Rok 2025 może być dla branży okresem wyzwań, ale także szans wynikających z rosnącego zapotrzebowania na nowoczesne i energooszczędne rozwiązania dachowe.
Spadek inwestycji budowlanych a rynek dachów
Rok 2024 przyniósł znaczące wyzwania dla sektora budowlanego w Polsce i Europie. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, produkcja budowlano-montażowa w grudniu 2024 roku była o 30,6% wyższa niż miesiąc wcześniej, ale jednocześnie niższa o 8,0% w porównaniu z grudniem 2023 roku (wówczas notowano wzrost r/r o 14,0%). Największe problemy w grudniu dotyczyły wznoszenia budynków – zanotowano spadek aż o 20% w ujęciu rocznym.
W 2024 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce spadła do najniższego poziomu od 2018 roku, a budowa nowych lokali trwa coraz dłużej. Z danych GUS wynika, że w 2024 roku zakończono o 9,6% mniej budów mieszkań niż rok wcześniej. Trend ten idzie w parze z drastycznym spadkiem zapytań o kredyty mieszkaniowe, co może sygnalizować trwały kryzys w polskim sektorze budowlanym. Dane BIK wskazują, że w grudniu 2024 roku liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 28,9% w porównaniu do grudnia 2023 roku. Czy Polska straciła swoją silną pozycję w europejskiej czołówce budownictwa mieszkaniowego?
Na tle Europy w ostatnich latach budowano w Polsce dużo mieszkań. W 2023 roku nasz kraj znalazł się na trzecim miejscu pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań (221 tys.), ustępując jedynie Francji (373 tys.) i Niemcom (245 tys.). Podobną pozycję zajmowaliśmy pod względem rozpoczętych budów. Mimo dobrych wyników, zasób mieszkań w Polsce wciąż pozostaje niski na tle Europy – w 2023 roku na 1000 mieszkańców przypadało 420 mieszkań, czyli o około 50 mniej niż w Czechach czy na Węgrzech. We Francji i Hiszpanii wartości te wynosiły odpowiednio 553 i 559 mieszkań na 1000 osób.
Głównymi przyczynami spowolnienia były wysokie stopy procentowe, które ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych, oraz inflacja, która podniosła koszty materiałów i usług budowlanych. W związku z trudną sytuacją na rynku mieszkaniowym wielu inwestorów wstrzymuje się z decyzją o budowie, oczekując korzystniejszych warunków finansowych. Szczególnie dotknięci są inwestorzy indywidualni, dla których obecny poziom stóp procentowych sprawia, że koszty kredytów hipotecznych są nie do udźwignięcia. Dopóki sytuacja nie ulegnie poprawie, trudno oczekiwać wzrostu liczby nowych budów.
Dodatkowym wyzwaniem jest demografia – najliczniejsze roczniki lat 70. i 80. ubiegłego wieku zrealizowały już swoje plany budowy domów, a młodsze pokolenia są mniej liczne i częściej wybierają mieszkania w miastach, co stanowi szansę dla sektora budownictwa wielorodzinnego. Deweloperzy prowadzili zachowawczą politykę inwestycyjną, czekając na zapowiadany program korzystnych kredytów hipotecznych. W grudniu z programu oficjalnie zrezygnowano. Przedłużanie mrzonek o wsparciu sektora mieszkaniowego dla deweloperów było okresem czekania i wstrzymywania projektów, aby zminimalizować ryzyko braku kupców, bowiem wielu inwestorów w tym czasie odkładało decyzję o zakupie mieszkań. Co za tym idzie, deweloperzy nie znali rzeczywistej skali popytu na przyszłe inwestycje, co hamowało liczby rozpoczynanych budów.
Mimo trudnej sytuacji gospodarczej, prognozy na 2025 rok wskazują na stabilizację rynku. Wzrost PKB Polski ma wynieść 3,5%, wspierany przez konsumpcję wewnętrzną oraz inwestycje publiczne. Dla sektora pokryć dachowych oznacza to stopniowe ożywienie, choć tempo wzrostu będzie zależeć od sytuacji na rynku kubaturowym.
| kraj | 2024 | 2025 | 2026 | kraj | 2024 | 2025 | 2026 |
| Austria | – 0,6 | 1,1 | – | Malta | 5,0 | 4,0 | – |
| Belgia | 1,1 | 1,2 | – | Niemcy | -0,2 | 0,3 | 1,1 |
| Bułgaria | 2,3 | 2,5 | – | Polska | 2,8 | 3,5 | 3,3 |
| Chorwacja | 3,4 | 2,9 | – | Portugalia | 1,9 | 2,3 | – |
| Cypr | 3,3 | 3,1 | – | Rumunia | 1,9 | 3,3 | – |
| Czechy | 1,1 | 2,3 | – | Słowacja | 2,2 | 1,9 | – |
| Dania | 1,9 | 1,6 | – | Słowenia | 1,5 | 2,6 | – |
| Estonia | – 0,9 | 1,6 | – | Szwecja | 0,9 | 2,4 | – |
| Finlandia | – 0,2 | 2,0 | – | Węgry | 1,5 | 2,9 | – |
| Francja | 1,1 | 0,8 | 1,1 | Włochy | 0,6 | 0,7 | 0,9 |
| Grecja | 2,3 | 2,0 | – | Wlk. Brytania | 0,9 | 1,6 | 1,5 |
| Hiszpania | 3,1 | 2,3 | 1,8 | USA | 2,8 | 2,7 | 2,1 |
| Holandia | 0,9 | 1,6 | 1,8 | Kanada | 1,3 | 2,0 | 2,0 |
| Irlandia | – 0,2 | 2,2 | – | Japonia | -0,2 | 1,1 | 0,8 |
| Litwa | 2,4 | 2,6 | – | Chiny | 4,8 | 4,6 | 4,5 |
| Luksemburg | 1,3 | 2,7 | – | Ukraina | 3,0 | 2,5 | |
| Łotwa | 1,2 | 2,3 | – | Rosja | 3,8 | 1,4 | 1,2 |
Wpływ regulacji i ekologii na branżę
Rosnące znaczenie zrównoważonego budownictwa i nowe regulacje klimatyczne Unii Europejskiej wpływają na cały sektor budowlany, w tym rynek pokryć dachowych. Dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) oraz system ETS2 wprowadzają surowsze wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków. Do 2028 roku wszystkie nowe budynki instytucji publicznych w Unii Europejskiej będą musiały być bezemisyjne, a od 2030 roku takie standardy obejmą wszystkie nowo powstające budynki.
Przyczyną tych coraz bardziej restrykcyjnych regulacji jest fakt, że budynki odpowiadają za niemal 40% globalnych emisji CO₂, a koszty ich eksploatacji rosną w zawrotnym tempie ze względu na drożejącą energię. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie emisji i podniesienie efektywności energetycznej budownictwa.
W praktyce oznacza to rosnące zainteresowanie nowoczesnymi technologiami w sektorze dachów. Największy potencjał rozwoju mają dachy z instalacjami fotowoltaicznymi oraz pokrycia dachowe o niskim śladzie węglowym. Coraz częściej stosuje się dachówki ceramiczne i betonowe z domieszkami materiałów biopochodnych, co pozwala znacząco obniżyć emisję CO₂ w procesie produkcji. Wzrasta również zainteresowanie dachami o podwyższonej izolacyjności termicznej, które ograniczają straty ciepła, co wpisuje się w założenia budownictwa energooszczędnego.
Warto również zwrócić uwagę na rosnące znaczenie dachów zielonych oraz nowoczesnych systemów odwodnienia. Coraz częściej inwestorzy zwracają uwagę na dachy pokryte roślinnością, które nie tylko poprawiają efektywność termiczną budynków, ale także zwiększają retencję wody deszczowej, co jest istotne w obliczu zmian klimatycznych.
W najbliższych miesiącach inwestycje rozpoczęte w 2024 roku wejdą w etap montażu pokryć dachowych, a producenci i dystrybutorzy materiałów dachowych mogą spodziewać się
zwiększonego zapotrzebowania na swoje produkty.
Znaczenie przyszłych inwestycji mieszkaniowych
W latach 2023-2024 dynamika cen w kategorii dachy i rynny spadała. W okresie od stycznia do grudnia 2024 roku obniżka cen rynkowych w tej kategorii wyniosła 6% rok do roku, co stanowi największy spadek wśród wszystkich materiałów budowlanych. Spadki te były efektem zmniejszonego popytu na nowe inwestycje oraz wyhamowania remontów.
Jednym z kluczowych czynników kształtujących rynek pokryć dachowych jest liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. W 2024 roku liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia wzrosła o 20,3% r/r. Z 290 661 mieszkań, na które uzyskano pozwolenia, 79 084 dotyczyło mieszkań indywidualnych (+9,3% r/r), a 205 078 mieszkań deweloperskich (+26,6% r/r). Rozpoczętych budów było również o 23,7% więcej niż w 2023 roku. Z 233 832 mieszkań, których budowę rozpoczęto, mieszkań deweloperskich było 152 513 (o 33,2% więcej niż w 2023 r.), a mieszkań indywidualnych było 76 757(o 10,3% więcej niż w 2023 roku). Oznacza to, że w najbliższych miesiącach inwestycje te wejdą w etap montażu pokryć dachowych, a producenci i dystrybutorzy materiałów dachowych mogą spodziewać się zwiększonego zapotrzebowania na swoje produkty.
Perspektywy dla producentów, dystrybutorów i wykonawców pokryć dachowych
Spadek liczby nowych inwestycji i dynamiczne zmiany regulacyjne stawiają przed branżą dachową nowe wyzwania. Wykonawcy dachów muszą dostosować się do nowych technologii, a dystrybutorzy – do zmieniających się preferencji klientów. Coraz większą rolę odgrywają rozwiązania energooszczędne oraz ekologiczne materiały, które stają się standardem na rynku.
Rosnąca liczba inwestycji w renowacje dachów stanowi szansę dla firm dekarskich i producentów pokryć dachowych. Właściciele budynków coraz częściej decydują się na wymianę pokrycia na bardziej efektywne energetycznie materiały, co napędza popyt na nowoczesne dachówki i systemy izolacyjne.
Podsumowanie
Rynek pokryć dachowych w Polsce w 2025 roku będzie się rozwijał w cieniu wyzwań makroekonomicznych, ale też pod wpływem trendów ekologicznych i technologicznych. Stabilizacja cen oraz rosnące zainteresowanie zrównoważonymi rozwiązaniami stwarzają szansę na ożywienie sektora. Kluczowe dla producentów i dostawców pokryć dachowych będzie dostosowanie się do nowych regulacji i oczekiwań klientów, którzy coraz częściej wybierają produkty zgodne z ideą zrównoważonego rozwoju.
Więcej analiz dotyczących sytuacji na rynku budowlanym w Polsce i Europie można znaleźć w raporcie ASM Research Solutions Strategy: Monitoring i Prognozy Rynku Budowlanego. Zapraszamy na stronę asmresearch.pl i do hurtowni danych asmdatahouse.com.
ALINA WOŹNIAK
Analityk rynku. Doświadczona ekspertka, specjalizująca się w przygotowywaniu raportów marketingowych oraz wielkościowych. Z łatwością porusza się wśród wielkich zbiorów informacji, wydobywając najbardziej istotne korelacje i wnioski oraz formułując precyzyjne prognozy. Analizy rynku budowlanego to główny obszar, w którym realizuje się w ASM Research Solutions Strategy, firmie będącej liderem badań rynku budowlanego Polsce.
