Kontynuując temat poświęcony ubezpieczeniom na czas trwania budowy warto zwrócić uwagę szczególnie inwestorów lub zleceniodawców, którzy zwykle mają swój interes majątkowy w tym, aby proces budowlano-montażowy zakończył się w zaplanowanym terminie.
Tekst Jacek Baranowski
Od tego zwykle zależy, w przypadku działalności biznesowej, możliwość wykorzystania wybudowanych obiektów budowlanych do prowadzenia działalności gospodarczej i związanych z tym planów przychodowych inwestora i wynikającego z nich zysku.
W dwóch wcześniejszych częściach poświęconych ubezpieczeniom na czas trwania budowy opisane zostały dwa główne działy (sekcje) ubezpieczenia ryzyk budowlanych:
I. Ubezpieczenie od szkód materialnych (obejmujące przedmiot prac kontraktowych oraz koszty dodatkowe, na przykład usunięcie pozostałości po szkodzie).
II. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (dotyczące odpowiedzialności cywilnej Ubezpieczonych za szkody wyrządzone osobom trzecim).
Niniejsze opracowanie ma zwrócić uwagę także na skutki finansowe szkód rzeczowych (objętych ubezpieczeniem ramach działu I) , mogących dotknąć inwestora – zleceniodawcę. Powyższe straty finansowe mogę być objęte w ramach działu (sekcji III) – ubezpieczeniem utraty zysku inwestora ALoP (Advanced Loss of Profit) albo DSU (Delay in Start-up).
ALoP lub DSU – zabezpiecza planowany wynik finansowy inwestora w celu zminimalizowania kosztów związanych z opóźnieniami oddania do użytkowania inwestycji. Ta III sekcja ma zwykle zastosowanie w umowach ubezpieczenia CAR/EAR, gdy ubezpieczającym (płatnikiem składki) jest de facto Inwestor – gdyż to on ma realny interes ubezpieczeniowy w zawarciu takiej opcji ochrony ubezpieczeniowej.
Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji, takich jak budowa centrum handlowego czy budynku biurowego inwestor podpisuje zwykle umowy z przyszłymi najemcami na długo przed zakończeniem prac budowlanych. Opóźnienie w realizacji prac oznacza dla niego stratę czynszu i powoduje znaczne utrudnienia w spłacie zaciągniętych na potrzeby inwestycji kredytów. Jeżeli takie opóźnienie jest poważne, może ono doprowadzić do znacznego pogorszenia kondycji finansowej inwestora, a nawet do jego bankructwa. Przed takim zagrożeniem może go ustrzec ubezpieczenie od utraty zysku inwestora.
Przedmiotem ubezpieczenia ALoP lub DSU jest szacowany zysk brutto, który inwestor osiągnąłby z tytułu wytwarzania produktów lub sprzedaży towarów i usług, gdyby planowana przez niego działalność gospodarcza w miejscu ubezpieczenia nie została opóźniona lub zakłócona wskutek szkody w mieniu, zaistniałej w trakcie realizacji prac budowlanych. Wówczas odszkodowanie przysługuje inwestorowi tylko wtedy, gdy szkoda, która spowodowała opóźnienie w rozpoczęciu działalności, była ubezpieczona w ramach zakresu podstawowego sekcji I ubezpieczenia CAR. Jeżeli z jakiegoś powodu odszkodowanie za szkodę w mieniu nie zostanie wypłacone, nie będzie również wypłaty odszkodowania za jej konsekwencje finansowe w ramach sekcji III. Jedynym wyjątkiem jest tutaj wysokość franszyzy lub udziału własnego.
Odpowiedzialność odszkodowawcza rozpoczyna się z chwilą przekroczenia planowanego terminu przekazania inwestycji przez inwestora lub wykonawcę aż do momentu przekazania inwestycji. Maksymalny okres odszkodowawczy jest uzgadniany na podstawie czasu potrzebnego do powtórzenia robót z uwzględnieniem czasu potrzebnego na zakupienie i sprowadzenie materiałów i urządzeń. Zwykle jest to okres od kilkunastu miesięcy do 2 lat.
Przedmiotem ubezpieczenia w ALoP lub DSU jest zysk brutto, na który składa się planowany zysk operacyjny oraz koszty stałe (na przykład związane z obsługą kredytu inwestycyjnego).
Suma ubezpieczenia wyliczana jest na podstawie biznesplanu i założeń finansowych, przygotowanych przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. Obliczany jest wg zasady:
planowany zysk brutto = planowany obrót netto (bez VAT) – planowana wysokość kosztów zmiennych przypadających na ten obrót.
Należy nadmienić, że w ubezpieczeniu ALoP lub DSU nie bez znaczenia jest rodzaj działalności, którą inwestor zamierza prowadzić we wznoszonym obiekcie budowlanym. Rodzaj działalności przekłada się bezpośrednio na charakter strat finansowych, jakie inwestor poniesie w razie zrealizowania się ryzyka i rzutuje na sposób ustalenia sumy ubezpieczenia i wysokości szkody. Zysk brutto najlepiej oddaje charakter strat finansowych poniesionych przez inwestora planującego działalność produkcyjną. W przypadku innych inwestycji korzystniejsze może się okazać zastosowanie innej formuły. Straty finansowe inwestora z branży hotelarskiej dobrze będzie oddawać przychód brutto, straty właściciela centrum handlowego – wysokość czynszu brutto, zaś deweloper może być zainteresowany ubezpieczeniem strat związanych z wysokością odsetek bankowych.
Ochrona ubezpieczeniowa w ramach sekcji III ubezpieczenia CAR jest w Polsce zawierana dość rzadko. Wynika to między innymi z niskiej świadomości ubezpieczeniowej inwestorów i małej wiedzy na temat tego produktu. Również ubezpieczyciele niezbyt chętnie udzielają tego typu ochrony, ograniczając grono ubezpieczających do firm o ustalonej renomie wykonawstwa i doskonałym standingu finansowym.
Jak widać, bezpieczna inwestycja to także inwestycja odpowiednio ubezpieczona w zakresie przewidzianym dla poszczególnych jej uczestników. Skala i zakres inwestycji, a także sposób i źródło jej finansowania decydują także o doborze właściwych i adekwatnych do tego rozwiązań ubezpieczeniowych.
W kolejnych częściach zwrócimy uwagę i opiszemy poszczególne rodzaje gwarancji ubezpieczeniowych związanych z procesem inwestycji budowlanej lub budowlano-montażowej.
Warto jednak wyraźnie zaznaczyć, że decyzjom o doborze właściwych instrumentów ubezpieczeniowych dla procesu inwestycyjnego powinno towarzyszyć przekonanie, iż zawieranie umów ubezpieczenia i korzystania z oferty zakładów ubezpieczeń należy realizować przy współpracy i za pośrednictwem brokera ubezpieczeniowego, który jako profesjonalista dostosuje zakres ochrony ubezpieczeniowej do faktycznych potrzeb ubezpieczającego.
